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大規模修繕工事の豆知識として、ちょこちょこ更新していくコーナーです。第１回の豆知識はタイルの事をご紹介致します。
いまや、大半のマンション・ビルの外装に用いられておるタイルですが、修繕工事にあたって、浮きや亀裂の補修の際、新たに張るタイルは、どこにあるのでしょうか？新築時に余ったタイルを大量にストックしてあるマンション・ビルというのはあまりありません。そのようなスペースもないでしょうから。また、外装に用いているタイルの殆どは、そのマンション・ビルの為だけに作成した特注タイルで、既製品ではありません。似通ったタイルを見つけて、張り替えて、足場解体後の外壁を見て、あ～っと思ってしまうのは私だけではありません。
修繕時は、既存のタイルをタイル工場に送って、特注のタイルを作成するのが、今の一般的なやりかたです。ここで難しいのは、タイルは窯で【焼く】製品で、材料の配合等で、ズバリ・全く同じタイルが出来るか否かは、釜を開けてみるまで判らないのです。困ったことですが、現状の技術としては難しいという釜元の話です。上の写真は今年の秋から始まる物件のタイルになりますが、同じように見えて、若干、濃淡があります。何度か手直しを加えて、発注者様に承認を受けてから本生産となります。タイルのサンプルと本生産まで掛かる時間は約２ヶ月間掛かりますので、９月から始まる工事でも、６月・７月からこういった準備をしなければなりません。お客様にご納得のいく仕上げにしなければなりませんので、こういう苦労は幾らでもしたいですね。
建物診断
人間ですと、定期的に実施します。では建物ではどうですか？やはり必要です。
診断は目視による診断と機械を使用する診断に大別されます。
目視に関しては、人の目による検査・各種簡易器具を使用した打診診断による検査になります。
機械診断は、上記診断に＋して、コンクリートの中（人間で言う肉・骨の部分）の状態を検査致します。
今回は、その様子をご紹介致します。
ドリルを使用して、コンクリートに孔をあけます。
採取したコンクリートにフェノールフタレイン液を噴霧します。
近接写真
溶液を噴霧し紫色になっている部分は健全箇所になります。
色が変わっていない部分は【中世化】現象が起きている箇所です。
ここで、コンクリートの中世化について簡単にご説明致します。
①鉄筋コンクリートのコンクリート主成分はアルカリ性である。
②鉄筋コンクリート中にある鉄筋はそのアルカリ性に拘束されていて錆びない。
③大気中にある二酸炭素がコンクリート表面上から内部に侵入する。
④コンクリート表面上に現れた亀裂等から二酸化炭素が侵入する。
③・④の理由により、強いアルカリ性で保たれていたコンクリートが二酸化炭素により、そのアルカリ性が除々に失われていく現象＝中世化現象
■コンクリートが中世化すると、内部鉄筋が錆びやすくなり、錆びた事によって膨張し、コンクリートを押し出す現象等の不具合が生じます。
以上、掻い摘んで説明しましたが、簡単に言うと、このような現象です。
ご自分が住まわれてます、マンション【建物診断】は実施していますでしょうか？
再度、確認して下さい。コンクリートは着々に劣化をしております。
建物の健康診断を受けてないマンション様がありましたら、是非、当社にご用命下さい。
建物の調査・診断のエキスパート 【建築仕上診断技術者 ビルディングドクター】が多数、在籍しておりますのでご用命下さい。
ＢＥＬＣＡ ホームページhttp://www.belca.or.jp/
建築仕上診断技術者主催団体
外壁剥落
何か物騒な響きですけど、この写真にあるように
コンクリートで建築された全ての建物にその危険性
はあります。マンションの様に、長期修繕計画書を基に
計画修繕を立てていても、修繕周期前に不具合が生じれば
このような事が起こりえます。
この写真のコンクリート破片は９階の高さから落下しました。
幸いにして、歩行者が居ない時間帯に落下したと思われ
人的災害は免れましたが、ゾッとする写真です。
建物所有者は、建物に対して維持保全をする義務があり
万が一、その所有する建造物が起因とする損害があった場合は
責任を負うことになります。
早めの点検をお勧め致します。
当社は、建物点検・診断のエキスパートの建築仕上診断技術者
がおりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
http://www.belca.or.jp/ （BELCAホームページ）
建築仕上診断技術者主催団体
新聞やネットでも多々取り上げられておりましたが
横浜市港北区にある『豊栄綱島マンション』において耐震補強工事が完了しました。
こちらの物件は１９７４年に竣工しており、いわゆる新耐震基準導入以前のマンションでありました。
構造的に見ても１階部分がピロティ形式になっており、耐震性に問題がある構造でした。
改修費用の資金計画
横浜市補助金 １億３０００万円
借入金 １億５０００万円
修繕積立金 １億１０００万円
合 計 ３億９０００万円
こういった耐震補強工事の分譲マンションにおいての難しさは、やはり区分所有者の合意形成です。
区分所有法によると、４分の３以上の賛成議決が必要ですので、マンションの特性や区分所有者の
意向・年齢等で温度差が生じて、中々、合意形成を取るのが難しいと言われております。
こちらの管理組合は準備期間を含めて１０年の歳月が必要だったとの事でした。
このマンション様の理事会さんは大変苦労をされたと思います。
