トラブル知らずの管理組合になろう！（2）～管理組合の仕事とは？～
- 2015/8/31
- カテゴリ： トラブル
トラブル知らずの管理組合になろう！（1）では、管理組合の役割や管理組合の中にある機関について、簡単にご説明しました。今回は管理組合の業務内容について解説します。管理組合が業務を怠っていると、多くの場合でトラブルに発展してしまいますので、基本的な業務内容はしっかり押さえておきましょう。
管理組合の基本業務を知る！
管理組合の仕事って何？――ひと言で言えば、「マンションの維持管理」です。とはいえ、これでは具体的に何をすればいいのか分かりませんよね。管理組合の具体的な業務内容は、「マンション標準管理規約32条」で以下のように定められています。
- 管理組合が管理する敷地及び共用部分（組合管理部分）等の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみの処理
- 組合管理部分の修繕
- 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
- 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
- 適正化法に定める、宅地建物取引業者から交付をうけた設計図書の管理
- 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
- 共用部分等に係る火災保険及びその他の損害保険に関する業務
- 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
- 敷地及び共用部分の変更及び運営
- 修繕積立金の運用
- 官公署、町内会等との障害業務
- 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
- 防災に関する業務
- 広報及び連絡業務
- 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティの形成
- 管理組合の消滅時における残余財産の精算
- その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
こんなにできるわけがない・・・
そうですね。ごもっともな感想だと思います。厳密に言えば、管理組合全体でこれらの仕事を行うのではなく、一定の範囲で理事会・理事に業務の執行を任せます。そうなれば当然、理事会・理事の負担は相当なものになってきます。
では、どうすればいいのか？――管理組合・理事会の負担を減らすための一般的な方法は、マンション管理会社に委託することです（委託管理）。管理業務を自分たちだけで行うことを自主管理と言いますが、自主管理を採用している管理組合は実は少数派で、約9割の管理組合が業務のほとんど、または一部を管理会社に委託しているのが現状です。
管理会社に委託するとコストはかかりますが、管理組合・理事会の負担は軽減できます。ただ、委託管理にしたからと言って、管理会社・理事会の仕事がなくなるわけではありません。委託した管理業務を把握しておくのはもちろん、進捗や結果を常に確認しておかなければいけません。
理事になったら管理規約に目を通す！
マンションの居住者が長きにわたって快適な生活を送っていくためには、マンションの維持・管理に関するルールや生活上のルールが必要です。これらのルールを定めたものが、管理組合の”憲法”とも言われる「管理規約」です。理事になったら、まずは管理規約に目を通して内容を把握するようにしましょうね。
本来、管理規約というのは居住者全員で話し合って作成するのが理想ですが、それは現実的には困難です。そのため、新築マンションではデベロッパー（デベロッパーと関連のある管理会社）が管理規約の案を作成し、分譲時に購入者の承認を得るという流れが一般的です。
管理規約には賞味期限がある！？
築10年、20年と経過しているのに、デベロッパーが作った管理規約がそのまま使われている場合、その管理規約は間違いなく賞味期限が切れています。年月とともに居住者の生活スタイルは変わりますし、法改正も行われます。もはや、マンションの現状に則した内容にはなっていないはずです。だからこそ、理事は管理規約に問題がないかどうかを精査し、必要に応じて見直し・変更をしなければいけません。
管理規約を見直す際に参考にしたいのが、上記でも一部転載している「マンション標準管理規約」です。これは、国土交通省がマンション管理規約の標準モデルとして作成したもの。詳しくは以下（国土交通省のPDF）をご覧ください。
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